Resposta rápida: na locação por temporada o corretor não intermedia e sai, ele assume o papel de administrador do imóvel: anúncio, contrato com o proprietário, recebimento, check-in e check-out do hóspede e prestação de contas. A remuneração de mercado fica entre 20% e 30% do valor da locação, bem acima dos 10% de taxa de administração da locação tradicional, e é recebida de forma antecipada.
Por que a remuneração é tão diferente da locação tradicional
Na locação tradicional, a imobiliária costuma cobrar o primeiro aluguel (ou metade dele) pela intermediação e depois uma taxa de administração em torno de 10% sobre cada mensalidade. O trabalho é recorrente, mas leve.
Na temporada, o volume de trabalho por contrato é muito maior. Cada locação envolve anúncio, negociação, recebimento, entrada e saída de hóspede e prestação de contas, e isso se repete várias vezes no mesmo imóvel ao longo do ano. Daí a comissão entre 20% e 30%, chegando a 30% em algumas regiões.
Uma recomendação prática de quem atua no segmento: negocie a sua comissão sobre o valor bruto da locação, não sobre o líquido. É uma diferença que passa despercebida na assinatura e pesa no fim do ano.
O recebimento é antecipado, e isso é legal
Diferente do aluguel tradicional, na temporada o valor é recebido antes da entrada do hóspede. A Lei do Inquilinato permite a cobrança antecipada do valor integral da locação por temporada, o que reduz drasticamente o risco de inadimplência.
Na prática, muitos administradores trabalham com um sinal no fechamento e o saldo alguns dias antes do check-in.
O que o corretor administrador faz de fato
- Contrato com o proprietário: define comissão, responsabilidades e regras de uso;
- Anúncio e precificação: por sazonalidade, com valores distintos para alta, média e baixa temporada;
- Negociação e recebimento: incluindo a cobrança antecipada;
- Hospitalidade: recepção do hóspede, acompanhamento do check-in e do check-out;
- Prestação de contas: repasse ao proprietário, já com a comissão retida.
A função de hospitalidade é a que mais diferencia esse segmento. Ela não existe na locação tradicional e é onde mora boa parte da reputação do administrador.
O mito da baixa temporada
A crença mais comum do setor é que fora da alta temporada o imóvel fica vazio. Essa era a orientação que se dava em praças como Florianópolis há uma década: trabalhe muito no verão porque no resto do ano você não aluga nada.
Quem trabalha bem as três sazonalidades desmonta isso. É possível manter ocupação nos meses de baixa e média temporada, cobrindo as despesas do imóvel e mantendo margem, mesmo que menor. O motivo é simples e quase sempre ignorado:
A temporada atende dois mercados, não um. Turismo de lazer, que é sazonal, e turismo de negócios, que não é. O segundo sustenta a ocupação exatamente nos meses em que o primeiro desaparece.
É trabalho para o ano inteiro
Fica claro no ponto anterior: a locação por temporada não é uma atividade de verão. É uma operação de doze meses, com precificação dinâmica e duas demandas distintas para atender. Quem trata como bico de temporada colhe resultado de bico de temporada.
Como começar
O pré-requisito é o registro profissional. Veja como se tornar corretor de imóveis e conheça o curso TTI, que dá acesso ao CRECI e habilita também a administração de bens imóveis. Se você está decidindo entre modelos de atuação, vale ler corretor autônomo ou de imobiliária.
