Resposta rápida: imóvel de leilão, imóvel retomado, imóvel consolidado e BNDU são nomes diferentes para a mesma situação, um imóvel que a instituição financeira retomou porque o comprador parou de pagar o financiamento. Por lei o banco precisa fazer dois leilões. Se não vender em nenhum dos dois, ele fica livre para vender pelo valor que quiser, e é nessa terceira etapa que o corretor de imóveis credenciado entra e é remunerado pelo próprio banco.
Retomado, consolidado, BNDU ou leiloado: qual a diferença?
Na prática, nenhuma que importe para o negócio. São vocabulários de contextos diferentes:
- BNDU (Bens Não De Uso): o termo interno que as instituições financeiras usam na contabilidade;
- Imóvel consolidado: o termo técnico, porque houve um ato de consolidação da propriedade registrado na matrícula do imóvel;
- Imóvel retomado: o termo comercial, mais fácil de explicar para o cliente;
- Imóvel de leilão: o termo popular, herdado da fase em que o imóvel foi a leilão.
Discutir a nomenclatura não muda o negócio. O que muda é entender a etapa em que aquele imóvel está.
Por que o banco retoma o imóvel: alienação fiduciária
Aqui está a confusão mais comum do mercado, e ela vem de uma crença antiga da época da hipoteca. Na hipoteca, o imóvel era do comprador e ficava dado em garantia ao banco. Na alienação fiduciária, que rege os contratos de financiamento atuais, a lógica se inverte: o imóvel é do banco e o comprador tem o direito de uso enquanto paga as parcelas.
Quando o comprador para de pagar, ele perde o direito de uso. O banco então faz a consolidação da propriedade, um ato documental registrado na matrícula, e recupera o direito de posse. A partir daí ele pode ofertar o imóvel no mercado com desconto.
Os dois leilões obrigatórios
Consolidada a propriedade, a instituição financeira é obrigada por lei a realizar dois leilões:
- Primeiro leilão: pelo valor de avaliação do imóvel. Raramente vende, porque não há desconto;
- Segundo leilão: pelo valor da dívida do contrato. Também costuma não vender, porque quem perdeu o imóvel no começo do contrato ainda devia quase tudo, e o saldo devedor pode ser maior que o próprio imóvel.
Cumprida essa etapa, o banco fica livre. Cada instituição segue um caminho a partir daí: a Caixa Econômica Federal costuma reduzir o valor e disponibilizar o imóvel para venda direta através de corretores e imobiliárias credenciadas; outros bancos preferem manter com o leiloeiro em uma terceira rodada, agora sem os parâmetros de valor da lei.
Onde o corretor de imóveis entra
Enquanto o imóvel está na fase de leilão, quem conduz é o leiloeiro credenciado, e o corretor não recebe comissão. Quando o imóvel passa para venda direta, o cenário muda: o corretor credenciado faz a intermediação da compra, acompanha o cliente, cuida do trâmite documental, instrui o cartório para a lavratura da escritura e orienta sobre a desocupação, quando necessário.
A remuneração vem da instituição financeira, não do comprador. Esse é o ponto que quase ninguém sabe: o cliente paga o mesmo valor comprando sozinho ou comprando com assessoria de um corretor credenciado. Não existe razão para o investidor fazer isso sem apoio profissional.
Como se credenciar, e por que credenciar não basta
O credenciamento é simples: CRECI ativo e certidões negativas resolvem. O problema é que a facilidade do cadastro atrai muito corretor que se credencia e trava na sequência, porque não domina a contratação, o acompanhamento documental nem o processo de desocupação.
É um segmento que exige estudo específico. Para o cliente, a recomendação vale igual: pesquise o corretor antes, porque o custo é o mesmo e a competência não.
É seguro comprar um imóvel com alguém morando nele?
Do ponto de vista jurídico, sim, desde que o banco tenha feito a consolidação corretamente. Quem compra se sub-roga em todos os direitos que a instituição financeira tinha, incluindo o de retomar a posse direta. O ocupante sai, por acordo ou por ordem judicial.
Na prática, a negociação direta costuma ser o caminho mais rápido. O comprador pode inclusive cobrar taxa de ocupação pelo período em que o antigo morador permaneceu no imóvel depois da consolidação, o que geralmente é argumento suficiente para uma saída negociada.
Por que existem tantos imóveis retomados
Boa parte do estoque vem de empreendimentos populares. O modelo de venda facilitou a entrada, com parcelas baixas durante a obra e financiamento aprovado só na entrega. Entre a assinatura e a chave passam anos, e nesse intervalo o comprador troca de cidade, perde o emprego ou se separa. Em algumas regiões, uma fatia grande das unidades sequer chega a ser habitada: o comprador nunca busca a chave, o banco consolida e o imóvel volta ao mercado.
Vale a pena para o corretor?
É um segmento em crescimento, com concorrência menor do que a do mercado tradicional e demanda constante de investidores que buscam imóvel abaixo do valor de mercado. A barreira de entrada não é o credenciamento, é o conhecimento técnico do processo.
Antes de qualquer coisa, o pré-requisito é o registro profissional. Veja como se tornar corretor de imóveis e conheça o curso TTI, a formação técnica que dá acesso ao CRECI. Para quem já atua, vale aprofundar em avaliação de imóveis, competência que pesa muito na hora de julgar se o desconto de um retomado é real.
