Resposta rápida: a documentação é a parte mais importante da compra e venda, é ela que dá segurança ao negócio. E não se resume ao imóvel: você precisa checar os documentos das partes (vendedor e comprador) e do imóvel. Descobrir um problema depois do sinal pago é o que trava (ou derruba) a venda.
O caso que mostra por que isso importa
Um casal divorciado havia, anos antes, colocado o imóvel no nome do filho, então menor de idade. O que muitos não sabem: ao fazer isso, os pais perdem o direito de vender, o direito passa a ser do filho, e a venda exige autorização judicial.
O problema apareceu tarde: o sinal do negócio já tinha sido dado quando descobriram a necessidade da autorização. O corretor não estava preparado. É exatamente esse tipo de situação que o checklist abaixo previne.
Documentos do vendedor
- Pessoa física: CPF, RG e comprovante de residência atualizado;
- Certidão de estado civil: e vá além do papel, pergunte sobre união estável. Ela nem sempre está regularizada e pode ser reivindicada judicialmente depois, travando toda a negociação;
- Pessoa jurídica: contrato social e certidão de débitos, mais os documentos de cada sócio. Um sócio com processo judicial pode vincular o imóvel ao problema dele;
- Extrato do FGTS, quando aplicável à negociação.
Documentos do comprador
Além dos pessoais, o comprovante de renda. E nem todo comprador tem carteira assinada, então conheça as alternativas: DECORE (emitido por contador), extrato bancário, extrato do INSS para quem recebe benefício previdenciário, entre outros.
Documentos do imóvel
- Matrícula atualizada: o primeiro documento. É nela que você confirma quem é o proprietário, porque só é dono quem registra. Se quem procurou você não é o dono, exija procuração pública com poderes específicos para a venda;
- Certidão de ônus e ações: revela se há ação incidindo sobre o imóvel;
- Certidões trabalhistas: atenção redobrada. Uma ação trabalhista é capaz de derrubar uma venda para quitar a dívida, é uma das poucas que têm esse poder;
- Certidões cíveis e de família, nas justiças estadual e federal: havendo ação em andamento, peça a certidão explicativa para entender se aquilo prejudica ou não o negócio;
- Certidões fiscais: prefeitura, Receita Federal e Receita Estadual.
Duas dicas práticas
Boa parte das certidões pode ser obtida online, em portais como registradores.org.br e registrodeimoveis.org.br.
E sempre pesquise também pelo endereço do vendedor, não só pelo imóvel: pode haver ação em outra cidade ou estado que não apareceria na busca padrão.
Por que antecipar compensa
Não adianta descobrir um ônus depois: você deixa de ganhar, o cliente fica insatisfeito e a culpa recai sobre você. Pergunte muito, tire os documentos cedo e o negócio fica blindado.
Quer se aprofundar? A documentação é uma das disciplinas do curso TTI, e existe formação específica no tema. Veja também os cursos de especialização para corretores.
