Resposta rápida: todo corretor de imóveis pode opinar sobre o valor de um imóvel, isso faz parte da função. Mas para emitir laudos com validade técnica é preciso o curso de Avaliação de Imóveis e o registro no CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários). E "perito avaliador" não é um cargo: é o avaliador quando nomeado por um juiz.
Conversamos com Juliano Teixeira, avaliador de imóveis em Braço do Norte (SC), sobre como a avaliação funciona no dia a dia de quem vive disso.
Perito avaliador × avaliador imobiliário: a diferença
Essa é a dúvida mais comum de quem faz o curso de avaliação. Na explicação do Juliano: o avaliador de imóveis só é perito quando é nomeado pelo juiz. Ou seja, você é avaliador imobiliário; se a Justiça te nomeia para produzir a prova técnica de um processo, naquele trabalho você atua como perito avaliador judicial.
Tecnicamente existem diferenças (o perito pode fazer avaliações para o poder público nas esferas municipal, estadual e federal, com exigências próprias), mas na prática do dia a dia a atividade é a mesma.
O que o corretor já pode fazer sem o CNAI
Opinar sobre o valor de um imóvel é atribuição do corretor. Quando o cliente pergunta "quanto vale meu imóvel?" ou "por quanto eu peço?", responder faz parte do trabalho, e o TTI já traz a disciplina de avaliação para isso.
O que muda com o curso específico é a carga horária e a profundidade: a matéria dentro do TTI não equivale a um curso de avaliação. Para emitir laudo técnico e se cadastrar no CNAI, é preciso a formação adicional.
Como funciona o registro no CNAI
Concluído o curso de avaliação, você solicita a inclusão no CNAI, que passa a constar junto à sua certificação de corretor. O cadastro é nacional e público: profissionais de qualquer região do país podem te encontrar por lá, o que na prática vira canal de captação de trabalho.
O passo a passo do método de avaliação está no nosso guia como fazer avaliação de imóveis, e a formação em si no curso AVI do IBREP.
Avaliar em cidade pequena: quando falta imóvel
Juliano atua em Braço do Norte, cidade de cerca de 30 mil habitantes em Santa Catarina, movimentada pela indústria de molduras e pela suinocultura. O retrato que ele faz vale como lição de mercado: há dinheiro e demanda, mas faltam imóveis, poucas construtoras, poucos prédios, e o estoque à venda no segmento médio-alto às vezes não passa de meia dúzia de unidades.
O resultado é direto no preço: segundo ele, o metro quadrado na cidade chega a quase o dobro do praticado em Tubarão e Criciúma, cidades maiores da região. Escassez de oferta somada a demanda com poder de compra pressiona o valor para cima, e é exatamente esse tipo de leitura que uma avaliação bem feita precisa capturar.
A lição de ética: dois compradores, um imóvel
Juliano contou um caso real que todo corretor vai enfrentar. Ele fechou um apartamento com um casal que queria dar um imóvel em permuta, proposta recusada. No dia seguinte, apareceu outro comprador oferecendo R$ 100 mil de entrada e financiamento do restante. Enquanto o cadastro do financiamento corria, o primeiro casal vendeu o imóvel que queria permutar e voltou com proposta à vista.
Dois clientes, o mesmo imóvel, e a tentação de subir o preço ou preferir o dinheiro rápido. A conduta dele: respeitar a fila. A prioridade ficou com quem chegou primeiro no financiamento, mesmo que isso significasse esperar 60 dias a mais para receber. Nas palavras dele, depois que se dá a palavra não tem como voltar atrás, a não ser que o financiamento seja reprovado.
Vale a reflexão: a comissão de um negócio se ganha uma vez; a reputação em uma cidade de 30 mil habitantes se ganha (ou se perde) para sempre.
O que leva um avaliador a se destacar
Juliano tem 7 anos de mercado, começou em construtora vendendo médio padrão e nunca parou de estudar, é também palestrante de vendas e atendimento. A abordagem que ele descreve foge do tradicional: fala pouco de imóvel e muito de pessoas, da família e do que ela precisa. Segundo ele, é o que mais dá resultado na região.
Quer atuar com avaliação?
O caminho é o curso de avaliação seguido do registro no CNAI. Conheça o curso AVI, veja o método na prática ou fale com nosso atendimento.
